城鎮化也會拉動相應基建投資

　　這是另外一個要探討的問題，城鎮化搞起來，不但要拉動房地產產業的投資，同時也會拉動相應的基礎建設的投資，我經常講中國的基建嚴重不足，中國的城市、城鎮相關的基礎建設有大的投資空間、發展空間，將來中國要搞起衛星城來，即所謂遍地開花的城鎮化，投資強度可能會更大。

　　我經常講中國的汽車產業有無限發展空間，但是中國的汽車擁有率連10%都不到，我們的汽車保有量只有1.1億，而中國有13億人口，美國是3億人口，有2億輛車，汽車保有率是67%，中國10%都不到的汽車擁有率，現在把北大廣深中國各大城市搞得擁堵不堪，大家經常講北京是首堵，上海是一上路就堵，廣州是廣泛的堵，深圳是深度的堵，成都是成天的堵，10%都不到的汽車擁有，搞得城市擁堵不堪，這很奇怪。你們到紐約、倫敦、東京去看過嗎?紐約不堵車，倫敦不堵車，東京不堵車，因為人家的城市基礎建設搞得好，這些城市都有六、七十條地鐵線。

　　我在紐約工作過三年，不管貧富，不管貴賤，很少人開車去上班，大家都是坐地鐵，很多華爾街的老總們，一年幾千萬美金的年薪，他們都是坐地鐵上班，哪有像中國每天開車去上班?人家的車買來都是停在車庫里，周末上車去郊游、購物、滑浪、看球賽，平常上班不用車的，最多把車開到家附近的一個地鐵站，然后坐地鐵進城。但中國做得到嗎?你去擠擠北京的地鐵、上海的地鐵，地鐵高峰期的時候，人都成了肉餅，我的北京同事跟我講，坐地鐵上下班要分為兩撥人，一撥人在車外面推第一撥人，另一撥人等著下一撥人來推他們，他們都懸在空中，擠成肉餅，婦女們很容易被騷擾。

　　北京幾千萬人口的城市，只有十幾條地鐵線，中國的地鐵很不發達，公共交通很不發達，這只是一個例子，你們前段時間也聽說了，北京下雨都會淹死人，人家老外覺得很奇怪，你們首都怎么下雨都會淹死人?又不是農村。因為我們搞城市建設只管上面，不管下面，上面是形象工程，下面反正看不見，沒有人管。你們看過好萊塢大片，一著急，在警匪站之中，匪徒就把卡車開到下水道了，美國大城市的下水道是可以開卡車的，這是人家的基礎建設。中國城市里面的污水和潔凈水排放是同一管道，人家是分離的，我們的基礎建設投資嚴重不到位。

　　還有就是我們城鎮化的模式，國外的城市化是衛星城模式，中國是CBD模式，為什么搞中心城呢?為了節省投資，因為在中心城起一棟辦公大樓，就可以來上班，你不用管公共交通，不用管周圍的服務設施，不用管醫院和住宅，反正你就在市中心建一棟大樓，就有人來上班，但是所有人都擠到市中心來上班，所有人又在同一時間從市中心分散，公共交通本來就不夠，它能不擁堵嗎?國外是衛星城模式，如果你是做投資的，做資產管理的，你為什么每天要擠地鐵或者堵在路上，開到市中心上班呢?美國都是在衛星城，小橋流水的辦公空間，人家心平氣和，所以回報做得好，你每天擠得汗流浹背，到辦公室第一件事情就是把股票賣了，理財能做得好嗎?這種發展模式是不可持續的。

　　但是建衛星城得有多少重復投資?什么叫衛星城?麻雀雖小，五臟俱全，衛星城建在那兒，不但要有辦公樓，也要有購物、有學校、有地鐵、有公共交通，要有跟中心城的軌道交通，這需要多少投資?這就是未來中國城鎮化的模式，所有這些都要以房地產為基礎，商業地產、住宅、醫院、學校、購物中心等等都得建，這樣才能緩解城市的擁堵，這樣想起來，中國現在是不是真的到了一個節點，未來十年是不是中國房地產的黃金十年?依此推斷未來十年是不是仍是中國涂料行業的黃金十年?

　　你把這些事情想清楚了，這是很簡單的道理，為什么房地產不是中國的實體行業?房地產就是中國的實體經濟，它能帶動另外50-80個實體經濟的發展，相關產業的發展，但是要把融資問題解決好，融資問題怎么解決?中國要搞這么龐大的建設，不是又要把地方債搞到天上去了嗎?地方融資平臺的錢怎么還?搞得好，它就是循環。

　　我經常提的另一個觀點就是中國一定要堅持資產證券化、土地貨幣化的道路，中國人有的是資產，國家手上有土地，關鍵是好鋼要用在刀刃上，我們一定要把土地用好，把它貨幣化到位。你看香港基礎建設搞得好吧，香港也不堵車，香港人口的密度比國內任何一個城市都大多了，但是也不堵車，大多數香港人也是坐地鐵上班，但是香港的地鐵是土地貨幣化的結果。

　　香港政府要建地鐵了，沒錢怎么辦?他找規劃局做一個規劃，做規劃畫個圖紙不要錢吧。我要在沿線做一條地鐵，規劃做好了，馬上在市場上招標，房地產開發商就會來，對地鐵沿線的物業進行入標，香港政府通過賣土地，首先收很多錢，畫一張圖就可以收很多錢。同時香港政府的土地也不是一開始就賣，香港最大的地主就是港鐵公司，政府在還未開發的時候就把土地全賣了劃不來，因為那時候便宜，地鐵建好了以后，地鐵沿線的物業升值，香港市政府再通過租和賣又收一部分錢回來，所以香港的地鐵很賺錢，這就是土地的貨幣化，現在我們堅持市場化道路，就必須堅持土地貨幣化、資產證券化，要把資產、土地繼續變現，中國搞城市化、城鎮化才有錢，實現“中國夢”才有可能，這些事情想清楚了以后，大家就會同意中國房地產的黃金十年在未來，而不是過去。”而這也必將帶給中國涂料行業持續的黃金十年!

　　

 

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